Desarrollos · Sisal Yucatán 2026
Proyectos inmobiliarios en Sisal Yucatán — precios y marco legal 2026
Sisal concentra los desarrollos inmobiliarios más relevantes del litoral yucateco. Desde villas premium frente al mar hasta lotes de inversión accesibles. Esta página reúne todos los proyectos activos y en preventa con precios orientativos en USD, el proceso legal completo y las respuestas más frecuentes de compradores extranjeros.
Tabla comparativa de proyectos — precios y tipologías
Precios orientativos 2026. Precios exactos y disponibilidad desde nivel L1 (registro gratuito).
| Proyecto | Tipo | m² desde | Precio desde | Precio hasta | Estatus |
|---|---|---|---|---|---|
| Kiluum | Lotes residenciales y de playa | 200 m² | $38,000 USD | $220,000 USD | Activo · En venta |
| Vitana | Desarrollo residencial de gran escala | 180 m² | $28,000 USD | $110,000 USD | Discovery · Pre-evaluación |
| Gran Nikté | Desarrollo residencial | 200 m² | $32,000 USD | $95,000 USD | Discovery · Pre-evaluación |
| Zibilia | Villas y lotes premium frente al mar | 300 m² | $85,000 USD | $280,000 USD | Preventa activa |
| Ayla | Apartamentos boutique frente al mar | 65 m² | $72,000 USD | $195,000 USD | Preventa |
| Reef Sisal | Condominios frente a zona arrecifal | 80 m² | $68,000 USD | $175,000 USD | Preventa · Lanzamiento |
| El Faro | Villas residenciales con vista al faro histórico | 250 m² | $95,000 USD | $230,000 USD | Preventa |
| Country Lakes | Lotes residenciales con laguna | 250 m² | $22,000 USD | $65,000 USD | Activo · En venta |
| Aldea Sisal | Terrenos 200–800 m² — frente al mar y segunda fila | 200 m² | $39,000 USD | $146,000 USD | Activo · En venta 2026 |
| Costa Sisal | Terrenos 300–500 m² con acceso al mar | 300 m² | $26,000 USD | $78,000 USD | Activo · Preventa 2026 |
| JUNKA II | Lotes boutique eco-resort | 300 m² | $45,000 USD | $120,000 USD | Preventa |
| Privada Santamar | Lotes residenciales privados | 200 m² | $20,000 USD | $58,000 USD | Activo · En venta |
| Sandre Luxury Villas | Villas de lujo frente al mar | 400 m² | $220,000 USD | $650,000 USD | Activo |
| Soletta Sisal | Departamentos y casas de playa residencial | 80 m² | $94,000 USD | $234,000 USD | Activo · En venta 2026 |
| Rosa Palmar | Lotes residenciales — zona tranquila | 150 m² | $23,000 USD | $62,000 USD | Activo · En venta 2026 |
| Sisal Beach Club | Casas frente al mar — amenidades premium | 300 m² | $182,000 USD | $416,000 USD | Activo · En venta 2026 |
Proyectos destacados 2026
Kiluum
Lotes residenciales y de playa
El desarrollo inmobiliario más grande de Sisal. Lotes en múltiples tipologías: primera fila de playa, segunda fila y residenciales. Infraestructura completa, amenidades y certeza jurídica comprobada. Alta demanda internacional.
Vitana
Desarrollo residencial de gran escala
Uno de los proyectos de mayor escala en el pipeline de Sisal. Más de 1,600 unidades planeadas en desarrollo residencial con múltiples tipologías. En fase de discovery — información disponible para clientes L4.
Gran Nikté
Desarrollo residencial
Proyecto residencial de envergadura con cerca de 750 unidades planeadas. En etapa de discovery — disponible para desarrolladores y perfiles L4 calificados. Zona estratégica del corredor Sisal.
Zibilia
Villas y lotes premium frente al mar
Desarrollo premium en primera línea de playa de Sisal. Mezcla de lotes y villas con acabados de lujo, acceso privado a playa, amenidades de resort y gestión de renta vacacional incluida. Alta plusvalía proyectada.
Todos los proyectos en Sisal
Directorio completo. Precios exactos, planos y disponibilidad desde perfil L3+.
Ayla
Apartamentos boutique frente al mar
64 unidades
Proyecto boutique de 64 unidades residenciales en segunda fila de playa. Tipologías de 1 y 2 recámaras con terraza, alberca comunitaria y palapa. Orientado a renta vacacional Airbnb/VRBO con ROI estimado del 8–10% anual.
Desde $72,000 USD · 65–140 m²
Ver detalles →Reef Sisal
Condominios frente a zona arrecifal
95 unidades
Nuevo desarrollo frente a la zona de arrecife natural de Sisal. Apartamentos 1–3 recámaras, acceso a playa privada, infraestructura turística de primer nivel. Certeza jurídica con fideicomiso bancario disponible para compradores extranjeros.
Desde $68,000 USD · 80–200 m²
Ver detalles →El Faro
Villas residenciales con vista al faro histórico
48 unidades
Exclusivo desarrollo de 48 villas residenciales en la zona del faro histórico de Sisal. Vista panorámica al Golfo, privacidad total y a 5 minutos caminando de la playa. El proyecto de mayor exclusividad del inventario actual.
Desde $95,000 USD · 250–500 m²
Ver detalles →Country Lakes
Lotes residenciales con laguna
296 unidades
Desarrollo residencial con lotes dentro de un entorno natural con cuerpos de agua. Comunidad planeada con accesos controlados y amenidades. Certeza jurídica verificada. Opción de mayor accesibilidad de precio.
Desde $22,000 USD · 250–600 m²
Ver detalles →Aldea Sisal
Terrenos 200–800 m² — frente al mar y segunda fila
82 unidades
Terrenos residenciales en Sisal con opciones de primera fila frente al mar y segunda fila. Desarrolladora: Grupo Aluhe (aldeasisal.com.mx). Lotes desde 200 hasta 800 m², desde $750,000 hasta $2,800,000 MXN. Infraestructura completa y certeza jurídica comprobada.
Desde $39,000 USD · 200–800 m²
Ver detalles →Costa Sisal
Terrenos 300–500 m² con acceso al mar
Terrenos residenciales en Sisal de 300 a 500 m² con acceso al mar. Desde $500,000 hasta $1,500,000 MXN. Zona costera privilegiada, infraestructura en desarrollo y certeza jurídica. Ideal para construcción de casa de playa o inversión a mediano plazo.
Desde $26,000 USD · 300–500 m²
Ver detalles →JUNKA II
Lotes boutique eco-resort
28 unidades
Desarrollo boutique de 28 lotes con concepto eco-resort. Oferta limitada y exclusiva para compradores calificados. Disponible para clientes L3+.
Desde $45,000 USD · 300–700 m²
Ver detalles →Privada Santamar
Lotes residenciales privados
322 unidades
Fraccionamiento privado con lotes residenciales en zona privilegiada. Seguridad y acceso controlado. Una de las opciones más consolidadas del mercado local.
Desde $20,000 USD · 200–500 m²
Ver detalles →Sandre Luxury Villas
Villas de lujo frente al mar
Villas premium en primera línea de playa. El segmento de lujo del mercado inmobiliario de Sisal, con acabados y ubicación excepcionales. Disponible para perfiles L4.
Desde $220,000 USD · 400–1000 m²
Ver detalles →Soletta Sisal
Departamentos y casas de playa residencial
Departamentos y casas de playa en el segmento residencial de Sisal. Desde $1,800,000 hasta $4,500,000 MXN. Diseño contemporáneo con acabados de calidad, amenidades compartidas y ubicación estratégica cerca del litoral. Opción ideal para residencia de temporada o renta vacacional.
Desde $94,000 USD · 80–280 m²
Ver detalles →Rosa Palmar
Lotes residenciales — zona tranquila
Lotes residenciales en zona tranquila de Sisal. Desde $450,000 hasta $1,200,000 MXN. Desarrollo rosapalmar.com, ideal para quienes buscan privacidad y plusvalía en un entorno natural. Certeza jurídica, servicios básicos y acceso pavimentado.
Desde $23,000 USD · 150–500 m²
Ver detalles →Sisal Beach Club
Casas frente al mar — amenidades premium
Casas frente al mar con amenidades premium (sisalbeachclub.com). Desde $3,500,000 hasta $8,000,000 MXN. Club de playa privado, alberca, palapa, seguridad 24 h. El segmento más exclusivo del mercado de Sisal con acceso directo a la costa yucateca.
Desde $182,000 USD · 300–600 m²
Ver detalles →¿Por qué invertir en un proyecto de desarrollo en Sisal?
Los desarrollos inmobiliarios ofrecen ventajas que la propiedad de reventa no tiene: precio de preventa (hasta 30–40% por debajo del precio de entrega), financiamiento directo del desarrollador sin banco, y la posibilidad de elegir lote/tipología antes de que el inventario se agote. Sisal, Pueblo Mágico desde 2022, tiene demanda creciente de compradores nacionales e internacionales y proyectos que se agotan antes de completar obras.
Marco Legal en Sisal — proceso notarial completo
Comprar en Sisal implica un marco jurídico específico por su condición de zona costera. Estos son los elementos clave que toda transacción debe cubrir.
1. Escrituración ante notario público
En México, toda transmisión de propiedad inmobiliaria requiere escritura pública otorgada ante Notario Público y su posterior inscripción en el Registro Público de la Propiedad del estado de Yucatán. El notario:
- Verifica la cadena de propiedad (estudio de títulos y antecedentes registrales).
- Confirma que no existan gravámenes, hipotecas ni adeudos fiscales pendientes.
- Calcula y retiene el ISR del vendedor y el ISAI del comprador.
- Formaliza el contrato de compraventa y lo inscribe en el RPP.
- Para extranjeros en zona restringida: coordina el permiso SRE y firma como parte del fideicomiso.
Tiempos reales: desde firma de la oferta hasta escritura final: 60–90 días hábiles si no hay observaciones. Con fideicomiso bancario: hasta 120 días.
2. Zona Federal Marítima Terrestre (ZOFEMAT) — SEMARNAT
En Sisal, la franja de 20 metros a partir de la marea máxima es Zona Federal Marítima Terrestre (ZOFEMAT) y es propiedad de la Nación. Ningún particular puede comprar esa franja — solo obtener una Concesión de SEMARNAT para uso. Puntos críticos:
- Todo lote "primera fila de playa" debe tener concesión ZOFEMAT vigente o demostrar que el predio no toca la ZOFEMAT.
- Solicitar al desarrollador la constancia de no afectación ZOFEMAT o la concesión activa.
- La ZOFEMAT es verificable en el portal de SEMARNAT con las coordenadas del predio.
- Construir en ZOFEMAT sin concesión = multa + demolición. Exige verificación notarial.
Nuestro equipo revisa la situación ZOFEMAT de cada propiedad antes de presentarla a compradores calificados L2+.
3. Fideicomiso bancario para compradores extranjeros
Los ciudadanos extranjeros no pueden poseer propiedad directa en la zona restringida costera (50 km del mar). El mecanismo legal es el fideicomiso bancario: un banco mexicano autorizado (Banamex, BBVA, Santander, Scotiabank) tiene el título como fiduciario; el comprador extranjero es el beneficiario con derechos plenos de uso, renta, venta y herencia.
- Permiso SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores): ~$15,000 MXN — tramita el notario, tiempo 4–8 semanas.
- Setup inicial del fideicomiso: $35,000–$50,000 MXN (una sola vez).
- Cuota anual bancaria: $500–$800 USD/año.
- Duración: 50 años, renovables automáticamente.
Ver guía completa: Fideicomiso bancario para extranjeros en Yucatán →
4. ISR (Impuesto Sobre la Renta) y Plusvalía
Al vender, el vendedor paga ISR sobre la ganancia. Al comprar, el comprador paga ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Cifras reales 2026 en Yucatán:
- ISAI (comprador): 2% del valor de escritura o valor catastral (el mayor de los dos).
- ISR vendedor: 35% sobre la ganancia neta (precio venta − costo de adquisición actualizado). Se puede reducir si el vendedor demuestra residencia fiscal en México y es vivienda habitual.
- Plusvalía proyectada en Sisal: Desde el nombramiento como Pueblo Mágico (2022), la plusvalía promedio en desarrollos de primera línea supera el 18–22% anual según los registros de la zona. En preventa, la ganancia al momento de entrega puede ser del 30–40%.
- Exención ISR para extranjeros vendedores: No existe — aplica la tasa plena del 35% salvo tratado fiscal entre México y el país de origen del comprador.
5. Pasos del proceso completo (60–90 días)
- Selección y oferta — Carta oferta firmada, depósito de garantía.
- Estudio de títulos (notario, 1–2 semanas) — Verifica propiedad limpia, sin gravámenes.
- Permiso SRE (si extranjero, 4–8 semanas) — Paralelo al estudio de títulos.
- Contrato de compraventa ante notario — Partes firman, se cubre el enganche.
- Escritura definitiva — Pago del saldo + ISAI + honorarios notariales.
- Inscripción RPP (1–3 semanas) — Registro oficial; recibas escritura con sello.
- Entrega — Llaves, documentos originales y comprobante de inscripción.
Preguntas frecuentes — compradores extranjeros en Sisal
¿Un extranjero puede comprar propiedad directamente en Sisal?
Sisal está dentro de la zona restringida costera (50 km del mar), por lo que los ciudadanos extranjeros no pueden tener escritura directa a su nombre. La solución legal es el fideicomiso bancario: un banco mexicano autorizado figura como propietario fiduciario mientras el extranjero es el beneficiario con todos los derechos de uso, renta, herencia y venta. Este mecanismo es plenamente legal, seguro y ampliamente usado por compradores de EE.UU., Canadá y Europa en toda la costa mexicana.
¿Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en Sisal como extranjero?
Además del precio de la propiedad, planea entre 7–10% adicional en costos de cierre: ISAI (2% del valor), permiso SRE (~$15,000 MXN), setup fideicomiso ($35,000–$50,000 MXN), honorarios notariales (1–2%), avalúo bancario (~$8,000 MXN) y cuota anual del fideicomiso ($500–$800 USD/año). La comisión inmobiliaria generalmente la cubre el vendedor.
¿Puedo rentar mi propiedad en Sisal (Airbnb/VRBO) siendo extranjero?
Sí. Como beneficiario del fideicomiso, tienes derecho pleno a rentar la propiedad. Sisal tiene demanda turística creciente; varios desarrollos como Ayla, Reef Sisal y Costa Sisal están diseñados específicamente para renta vacacional con ROI proyectado del 8–12% anual. Ten en cuenta que los ingresos de renta en México generan obligaciones fiscales y requieren registro ante el SAT si superas ciertos umbrales.
¿El proceso de compra es seguro? ¿Cómo me protejo de fraudes?
México tiene un sistema notarial robusto. Las claves para comprar seguro son: (1) siempre usar notario público federal independiente (no el del desarrollador); (2) exigir estudio de títulos que confirme propiedad limpia; (3) verificar la situación ZOFEMAT del predio; (4) no firmar contratos privados sin respaldo notarial; (5) pagar a través de cuenta bancaria del desarrollador, no en efectivo. Nuestro equipo orienta a compradores L2+ en cada uno de estos puntos con revisión independiente.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra y cómo puedo hacerlo desde el extranjero?
El proceso completo toma 60–90 días hábiles; con fideicomiso hasta 120 días. Puedes iniciar y avanzar el 80% del proceso de forma remota: videollamadas con nuestro equipo, firma de contratos con apostilla o poder notarial desde tu país, y transferencias internacionales (SWIFT) directamente al notario o desarrollador. Solo la firma de la escritura final ante notario en México puede requerir presencia física, aunque en muchos casos se puede hacer por poder notarial apostillado.
Cómo acceder a la información completa de cada proyecto
Los datos de precio exacto, disponibilidad de lotes, planos y cronograma de entrega están disponibles según tu nivel de acceso:
- Crea tu cuenta L1 gratis — accede a rangos de precio y catálogo básico.
- Reserva una videollamada — tu perfil sube a L2, te preparamos una lista curada según tu perfil y presupuesto.
- Calificación L3 — acceso al inventario completo con precios exactos y disponibilidad real.
- Portal desarrollador L4 — para fondos, compradores de volumen y desarrolladores. Requiere NDA.