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Cómo Comprar Propiedad en Sisal
Siendo Extranjero — Guía 2026
Guía exclusiva para ciudadanos no mexicanos: fideicomiso bancario, permiso SRE, zona restringida costera, ZOFEMAT, costos reales y cómo cerrar la compra desde tu país sin viajar a México.
La Zona Restringida Costera: ¿Qué Significa Para Ti?
La Constitución mexicana establece que los extranjeros no pueden poseer directamente terrenos dentro de los 50 km de la costa ni los 100 km de fronteras internacionales. Sisal está a orillas del Golfo de México — cae completamente dentro de esta zona.
¿Qué es la zona restringida?
Franja de 50 km a lo largo de toda la costa mexicana donde los extranjeros no pueden ser propietarios directos. Aplica a ciudadanos de cualquier país: EE.UU., Canadá, Europa, Asia — sin excepción.
¿Puedo comprar de todas formas?
Sí, con total seguridad legal. El mecanismo es el fideicomiso bancario (bank trust), establecido en ley desde 1993. Miles de extranjeros tienen propiedades en Cancún, Los Cabos, Puerto Vallarta y Sisal bajo este esquema.
¿Es complicado?
El proceso tiene pasos adicionales (SRE + banco fiduciario), pero es rutinario y predecible. Con un equipo legal experimentado, la mayoría de compradores internacionales lo describen como sorprendentemente sencillo.
El Fideicomiso Bancario: Todo lo que Necesitas Saber
El fideicomiso (bank trust en inglés) es la figura legal por la que un banco mexicano autorizado actúa como titular formal del inmueble en tu nombre y bajo tus instrucciones. No es un arrendamiento ni una concesión — es propiedad plena.
¿Quién es quién?
Hay tres partes: fideicomitente (el vendedor que transfiere el título al banco), fiduciario (el banco — titular formal), y fideicomisario beneficiario (tú — con todos los derechos reales). El banco ejecuta solo tus instrucciones y no puede hacer nada sin tu autorización.
Duración: 50 Años Renovables
El fideicomiso inicial tiene vigencia de 50 años. Se renueva automáticamente por períodos adicionales de 50 años — sin pérdida de derechos y con un trámite mínimo. Tu inversión no "vence" ni "expira".
Bancos Fiduciarios Autorizados
- BBVA México
- Banamex (Citibanamex)
- Santander México
- Scotiabank México
- Banco Inmobiliario Mexicano (BIM)
- HSBC México
Cada banco tiene tarifas distintas. Te ayudamos a elegir el más conveniente.
Tus Derechos Plenos como Beneficiario
- Usar y habitar la propiedad indefinidamente
- Rentar (Airbnb, larga estancia, etc.)
- Vender en cualquier momento
- Heredar a beneficiarios nombrados
- Construir o remodelar
- Hipotecar (requiere aval bancario)
¿Qué pasa si el banco quiebra? El fideicomiso es un patrimonio separado del balance del banco. Si el banco fiduciario quebrara, el fideicomiso se transfiere a otro banco autorizado — tu propiedad no se ve afectada. Es un mecanismo legalmente aislado del riesgo bancario.
7 Pasos para Comprar en Sisal Siendo Extranjero
Proceso completo desde tu oferta inicial hasta recibir el título de fideicomiso. Tiempo total estimado: 8–16 semanas.
- 1 Carta de Intención y Reserva Semana 1
Presentas oferta formal al vendedor. Ambas partes firman carta de intención acordando precio, condiciones y plazo. Se entrega anticipo/arras (normalmente 5–10% del precio). Este documento es vinculante y protege tu reserva mientras avanza el proceso.
- 2 Estudio de Título y Due Diligence Notarial Semanas 1–3
El notario que tú designas realiza el estudio de títulos: verifica la cadena de propiedad, libertad de gravámenes en el Registro Público de la Propiedad (RPP), adeudos de predial, uso de suelo, y que el predio no tenga afectaciones (ZOFEMAT, áreas naturales protegidas, etc.).
- 3 Trámite de Permiso SRE Semanas 2–10 (paralelo)
La Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) debe autorizar la compra mediante fideicomiso. El notario gestiona este permiso en tu nombre. Tarda 4–8 semanas. Costo: ~$15,000 MXN. Este es el único trámite gubernamental específico para extranjeros.
- 4 Selección y Apertura del Fideicomiso Bancario Semanas 3–6 (paralelo)
Eliges el banco fiduciario (BBVA, Banamex, Santander, etc.). El banco realiza tu KYC (Know Your Customer): identificación, origen de fondos, RFC/CURP. Se firma el contrato de fideicomiso. Setup cost: $1,800–$3,000 USD.
- 5 Escrituración ante Notario Semanas 10–14 (tras permiso SRE)
Con el permiso SRE en mano, el notario elabora la escritura de compraventa. El banco firma como fiduciario. Se liquida el precio final, se pagan impuestos (ISAI 2% + honorarios notariales 1–2%), y se protocoliza ante fe pública. Puedes estar presente o usar poder notarial apostillado.
- 6 Inscripción en el Registro Público de la Propiedad Semanas 12–16
El notario inscribe la escritura en el RPP de Yucatán. Este paso formaliza legalmente la transacción frente a terceros. Tarda 2–4 semanas adicionales tras la firma de escritura.
- 7 Entrega del Título de Fideicomiso Semana 16 (aprox.)
Recibes copia certificada de la escritura y el contrato de fideicomiso a tu nombre. Eres dueño legal de la propiedad. El banco te enviará anualmente el estado de cuenta del fideicomiso y la factura de la cuota de administración ($500–$800 USD/año).
Costos Reales 2026: Tabla Completa para Extranjeros
Planifica tu presupuesto con precisión. Los costos de cierre para extranjeros en Sisal representan entre 5% y 8% del precio de compra, más la cuota anual del fideicomiso.
| Concepto | Monto Aproximado 2026 | Quién Paga | Notas |
|---|---|---|---|
| ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) | 2% del valor catastral ≈ 0.5–1.5% del precio comercial en Sisal | Comprador | Base = valor catastral (frecuentemente menor al precio de mercado en Sisal) |
| Honorarios Notariales | 1–2% + IVA del precio | Comprador | El notario elabora escritura, realiza estudio de título, calcula y retiene impuestos |
| Derechos RPP | $3,000–$8,000 MXN | Comprador | Inscripción en el Registro Público de la Propiedad de Yucatán |
| Permiso SRE Extranjeros | ~$15,000 MXN | Comprador | Secretaría de Relaciones Exteriores — pago único, tramitado por el notario |
| Setup Fideicomiso (apertura) Extranjeros | $1,800–$3,000 USD ≈ $35,000–$55,000 MXN | Comprador | Pago único al banco fiduciario por apertura del trust |
| Cuota Anual Fideicomiso Extranjeros | $500–$800 USD/año | Comprador | Comisión anual de administración del banco fiduciario — recurrente |
| Comisión Inmobiliaria | 3–6% del precio | Vendedor | En Sisal, la comisión la cubre el vendedor — 0% al comprador |
| Total estimado cierre (extranjeros con fideicomiso) | 5–8% del precio de compra + $500–800 USD/año | ||
Ejemplo Real: Propiedad de $4,000,000 MXN (~$200,000 USD)
ZOFEMAT: La Zona Federal que Todo Comprador Debe Entender
En Sisal, hay una franja adicional de tierra que el Estado nunca puede venderte: la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT).
¿Qué es la ZOFEMAT?
Son los primeros 20 metros tierra adentro medidos desde la línea de pleamar máxima (la marca más alta del mar en temporada de lluvias). Esta franja pertenece a la Federación mexicana y nadie puede comprarla — ni mexicanos ni extranjeros.
¿Puedo usar la playa?
Sí. Las playas en México son de uso público — nadie puede cerrar el acceso. Lo que no puedes construir o poseer son esos 20 metros desde la pleamar. Las propiedades en Sisal con frente de mar son en realidad propiedades con acceso a la ZOFEMAT, no dentro de ella.
Concesión de ZOFEMAT
Algunas propiedades tienen una concesión de ZOFEMAT vigente, que permite al propietario usar esos 20 metros frente al mar (terraza, palapa, acceso privado) pagando una cuota federal anual. Es un activo adicional muy valioso. El notario verifica si existe y su vigencia.
Due Diligence ZOFEMAT
Antes de comprar cualquier propiedad frente al mar en Sisal, verifica: ¿El lote está dentro de ZOFEMAT? ¿Tiene concesión vigente o solo acceso? ¿Las construcciones existentes están dentro de la zona federal? Nuestro equipo realiza esta verificación en cada transacción.
Comprar Desde tu País: El 80% del Proceso es Remoto
La buena noticia: no necesitas volar a México para comprar en Sisal. La gran mayoría de compradores internacionales completan la transacción sin visitar México más de una vez (o sin visitar del todo).
Organizamos tours por videollamada con recorrido en vivo de la propiedad y el vecindario. Si quieres visitarla en persona, coordinamos todo: traslado desde Mérida (40 min), hospedaje y visita a notaría en el mismo viaje.
Toda la negociación por email o WhatsApp. La carta de intención se firma digitalmente (NOM-151) o con firma escaneada. El anticipo se transfiere vía wire internacional o SPEI.
El notario tramita el permiso SRE en tu nombre. El RFC y CURP se pueden gestionar en línea o mediante representante. No necesitas estar presente en México para estos trámites.
Para la firma de escritura, si no puedes venir a México, otorgas un poder notarial en tu país a un representante de confianza (o a nuestro equipo). Este poder debe ser apostillado conforme al Convenio de La Haya. En EE.UU. y la mayoría de países desarrollados el apostille tarda 1–5 días.
Los fondos para el cierre se transfieren vía wire internacional directamente a la notaría o al banco fiduciario. Tu abogado o notario te da instrucciones exactas de transferencia con todos los datos para FINCEN/FATCA compliance.
Una vez inscrita la escritura en el RPP, recibes copia certificada por DHL/FedEx internacional. También disponible en formato digital certificado. Tu fideicomiso bancario queda activo y el banco te envía anualmente el estado de cuenta.
Nuestra garantía de acompañamiento remoto: Nuestro equipo coordina con el notario, el banco fiduciario y la SRE en tu nombre. Recibes actualizaciones por WhatsApp en cada paso. Puedes hacer preguntas en inglés o español. Agenda una llamada de diagnóstico gratuita →
FAQ: Las Preguntas que Más nos Hacen los Compradores Extranjeros
Respuestas directas a las dudas más comunes de compradores internacionales.
¿Puedo rentar mi propiedad en Sisal siendo extranjero?
Sí, con total libertad. Como beneficiario del fideicomiso tienes derecho a rentar la propiedad en cualquier modalidad: Airbnb, VRBO, renta mensual o anual. Solo debes cumplir con las obligaciones fiscales mexicanas (declarar ingresos de renta ante el SAT — hay regímenes simplificados para no residentes). Nuestro equipo te conecta con administradores de rentas vacacionales en Sisal.
¿Mis herederos recibirán la propiedad sin problema?
Sí. Al constituir el fideicomiso nombras beneficiarios sustitutos (tus herederos). Si falleces, el fideicomiso se transfiere automáticamente a los beneficiarios nombrados en el contrato, sin necesidad de juicio sucesorio en México. Es uno de los beneficios más importantes del fideicomiso: la transmisión hereditaria es directa y sin litigio.
¿Qué pasa si el banco fiduciario quiebra?
El fideicomiso es un patrimonio separado del balance del banco. En caso de quiebra bancaria, el fideicomiso (y tu propiedad) no forma parte de la masa de acreedores del banco — se transfiere a otra institución fiduciaria sin afectar tus derechos. Esto está establecido en la Ley de Instituciones de Crédito mexicana.
¿Necesito visa para comprar en México?
No necesitas visa de residencia para comprar propiedad. Ciudadanos de EE.UU., Canadá y la mayoría de países europeos entran a México como turistas (FMM) y pueden comprar libremente. La visa o residencia solo es necesaria si planeas vivir en México más de 180 días al año o trabajar legalmente en el país.
¿Puedo comprar en pareja o con socios?
Sí. El fideicomiso puede tener múltiples beneficiarios (cónyuge, pareja, socios de inversión). Cada beneficiario firma el contrato y queda protegido. También es posible comprar a través de una empresa mexicana o extranjera — consulta con nuestro equipo legal el esquema más conveniente para tu situación.
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?
El proceso completo para extranjeros toma 8–16 semanas. La variable principal es el permiso SRE (4–8 semanas). Durante ese tiempo se realiza el due diligence, se tramita el RFC/CURP, se abre el fideicomiso con el banco y se prepara la escritura. Una vez que llega el permiso SRE, el cierre se completa en 3–5 semanas adicionales.
¿Tengo que pagar impuestos en mi país por la propiedad en México?
Depende de tu país de residencia fiscal. En EE.UU., los ciudadanos estadounidenses deben declarar activos en el extranjero superiores a ciertos umbrales (FBAR, FATCA). En México pagas predial anual (muy bajo en Sisal) y el ISR sobre ganancias cuando vendas. Recomendamos consultar a un contador especializado en impuestos internacionales en tu país.
¿Se puede financiar con hipoteca siendo extranjero?
Es posible pero limitado. Algunos bancos mexicanos ofrecen hipotecas a extranjeros con residencia permanente en México. Alternativas más comunes: financiamiento directo del vendedor (crédito puente 1–3 años), HELOC sobre propiedad en tu país de origen, o fondos propios. El mercado en Sisal es principalmente cash — el 70% de las transacciones son sin financiamiento.
¿Listo para Comprar en Sisal desde el Extranjero?
Nuestro equipo ha acompañado a compradores de EE.UU., Canadá, Europa y Latinoamérica. Asesoría legal en inglés y español, sin costo adicional. Coordinamos todo el proceso remoto por ti.