Proceso legal · Sisal Beach Real Estate
Guía Legal: Comprar Propiedad
en Sisal, Yucatán
Proceso completo para nacionales y extranjeros, paso a paso. Costos reales, tiempos actualizados, documentos necesarios y todo lo que debes saber antes de firmar.
Proceso de Compra Paso a Paso
El proceso varía según tu nacionalidad. Ambas rutas son seguras y están bien establecidas en México — solo difieren en tiempos y trámites adicionales para extranjeros.
Para Ciudadanos Mexicanos
4–8 semanas en total- 1 Oferta + Carta de Intención
Presentas oferta formal al vendedor, se firma carta de intención y se acuerda precio y condiciones. Se entrega anticipo (normalmente 10%).
- 2 Due Diligence con Notario
El notario realiza estudio de título, verifica libertad de gravámenes en el RPP, revisa adeudos prediales y confirma que la propiedad esté en regla.
- 3 Escritura Pública
Firma ante notario. El notario elabora la escritura, calcula y retiene impuestos (ISAI), y ambas partes firman la compraventa protocolizada.
- 4 Registro Público de la Propiedad (RPP)
El notario inscribe la escritura. Recibes copia certificada. Proceso: 2–4 semanas adicionales.
Para Compradores Extranjeros
8–16 semanas en total- 1 Oferta + Carta de Intención
Igual que nacionales. Sisal está en zona restringida (50 km del mar), por lo que se requiere fideicomiso bancario para formalizar la escritura.
- 2 Permiso SRE
Trámite ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. Autoriza la adquisición por parte de un extranjero mediante fideicomiso. Tarda 4–8 semanas.
- 3 Fideicomiso Bancario
Seleccionas banco fiduciario (BBVA, Banamex, Santander, Scotiabank…). El banco firma como fiduciario y tú como beneficiario con derechos plenos.
- 4 Escritura + Banco Fiduciario
Notario formaliza la escritura de compraventa. El banco firma en tu nombre como fiduciario. Se pagan impuestos y honorarios.
- 5 Registro Público de la Propiedad (RPP)
El notario inscribe la escritura. Recibes el título de fideicomiso a tu nombre. Duración: 2–4 semanas adicionales.
Zona Restringida: Sisal se encuentra a menos de 50 km del mar, por lo que toda compra por extranjero requiere fideicomiso bancario. Es un mecanismo legal establecido, no un obstáculo — te da exactamente los mismos derechos que una escritura directa. Ver guía completa del fideicomiso →
Costos Reales de Cierre 2025–2026
Además del precio de compra, debes presupuestar entre 5% y 8% en costos de cierre. Aquí el desglose real en Sisal.
| Concepto | Monto Aproximado | Quién Paga | Notas |
|---|---|---|---|
| ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) | 2% del valor catastral ≈ 0.5–1.5% del precio comercial | Comprador | Base = valor catastral de Sisal (frecuentemente menor al precio de mercado) |
| Honorarios Notariales | 1–2% + IVA del precio | Comprador | Varía según complejidad y notario designado |
| Derechos de RPP | $3,000–$8,000 MXN | Comprador | Inscripción en el Registro Público de la Propiedad de Yucatán |
| Permiso SRE Solo extranjeros | ~$15,000 MXN | Comprador | Secretaría de Relaciones Exteriores — pago único |
| Setup Fideicomiso Solo extranjeros | $1,800–$3,000 USD ≈ $35,000–$55,000 MXN | Comprador | Pago único de apertura al banco fiduciario |
| Anualidad Fideicomiso Solo extranjeros | $500–$800 USD/año | Comprador | Comisión anual de administración del banco fiduciario |
| Avalúo Bancario | ~$8,000–$12,000 MXN | Comprador | Requerido si hay financiamiento bancario |
| Comisión Inmobiliaria | 3–6% del precio | Vendedor | En la mayoría de transacciones en Sisal, la cubre el vendedor — 0% al comprador |
| Total estimado de cierre (sin fideicomiso) | 3–5% del precio de compra | ||
| Total estimado de cierre (con fideicomiso — extranjeros) | 5–8% del precio de compra | ||
El Fideicomiso Bancario para Extranjeros
El fideicomiso es la figura legal que permite a extranjeros ser dueños plenos de propiedad en zona costera mexicana. No es un arrendamiento ni una concesión — es propiedad real.
¿Qué es exactamente?
Un banco mexicano autorizado (el fiduciario) posee el título formal de la propiedad. Tú eres el fideicomisario beneficiario con todos los derechos: usar, rentar, modificar, vender, heredar. El banco ejecuta solo tus instrucciones.
Bancos Autorizados
- BBVA México
- Banamex (Citibanamex)
- Santander México
- Scotiabank México
- Banco Inmobiliario Mexicano
Cada banco tiene tarifas de setup distintas ($1,800–$3,000 USD). Te asesoramos en la elección.
Duración y Renovación
El fideicomiso tiene una duración de 50 años, renovable automáticamente. El trámite de renovación es sencillo y no implica pérdida de derechos. Tu propiedad no "vence".
Tus Derechos Plenos
- Usar y habitar la propiedad
- Rentar o airbnb libremente
- Vender cuando quieras
- Heredar a tus beneficiarios
- Modificar o construir
- Hipotecar (con aval bancario)
¿Quieres entender el fideicomiso en detalle antes de comprar?
Ver guía completa del fideicomiso →Documentos que Necesitas
Prepara estos documentos con anticipación para agilizar el proceso. Nuestro equipo puede ayudarte a tramitar los que no tengas.
Ciudadanos Nacionales
- INE / Credencial de Elector Vigente — identificación oficial principal
- RFC (Registro Federal de Contribuyentes) Imprescindible para la escritura. Se tramita en el SAT si no lo tienes.
- CURP Clave Única de Registro de Población
- Comprobante de Domicilio Reciente (no mayor a 3 meses): CFE, agua, estado de cuenta bancario
- Comprobante de Origen de Fondos Estados de cuenta bancarios últimos 3 meses (requerido por notario)
Compradores Internacionales
- Pasaporte Vigente Copia notariada. Debe tener vigencia mínima 6 meses.
- Visa o FMM Vigente Forma Migratoria Múltiple o visa de residencia temporal/permanente
- CURP Tramitable en línea (gob.mx) o en oficinas del INM. Gratis.
- RFC Tramitable en el SAT con CURP y pasaporte. Recomendamos hacerlo antes.
- Comprobante de Domicilio Puede ser de tu país de origen, traducido si es necesario
- Comprobante de Fondos + Origen Estados de cuenta últimos 3 meses. Para fideicomiso bancario puede requerirse carta de tu banco.
- Identificación Fiscal País de Origen EIN/SSN (USA), SIN (Canadá), NIE (España), etc. Requerido por bancos fiduciarios.
Notarios en Yucatán
En México, el notario público es el fedatario oficial que da fe y legalidad a la compraventa. No es un simple testigo — es quien elabora la escritura pública, calcula y retiene los impuestos, realiza el estudio de título y registra la operación.
Por costumbre y ley, el comprador designa al notario. Puedes elegir cualquier notario en Yucatán — no está limitado a Mérida; hay notarías en Hunucmá con jurisdicción para Sisal.
El proceso de due diligence notarial incluye: verificación de libertad de gravámenes en el RPP, revisión de adeudos de predial, verificación de uso de suelo, y comprobación de que el vendedor tiene facultades legales para vender.
FAQ Legal
Las preguntas más comunes que nos hacen compradores antes de cerrar.
¿Puedo comprar si no tengo RFC?
Sí. El RFC se puede tramitar antes del cierre, tanto en persona en el SAT como en línea. Para extranjeros, se requiere CURP primero (que se tramita en el INM). Nuestro equipo te orienta en ambos trámites. El proceso tarda 1–5 días hábiles.
¿Qué pasa si la propiedad tiene adeudos o gravámenes?
El notario está obligado a verificar libertad de gravámenes en el Registro Público y adeudos de predial antes de protocolizar. Si existen adeudos, se liquidan del precio de venta en el momento del cierre — tú no adquieres deudas de la propiedad. El estudio de título protege al comprador.
¿Cuánto tiempo tarda completar la compra?
Para nacionales: 4–8 semanas desde oferta a escritura. Para extranjeros: 8–16 semanas, principalmente por el permiso SRE (4–8 semanas). Una vez el permiso llega, la escrituración y registro toman 3–5 semanas adicionales.
¿Necesito contratar un abogado propio?
No es obligatorio — el notario tiene la función de proteger ambas partes. Sin embargo, es recomendable tener asesoría legal independiente, especialmente en transacciones grandes o cuando hay condiciones especiales (remates, sucesiones, propiedades irregulares). Podemos referirte abogados inmobiliarios de confianza en Yucatán.
¿Puedo comprar siendo extranjero sin estar en México?
Sí, mediante poder notarial. Puedes otorgar poder a un representante de confianza (o a nuestro equipo) para firmar en tu nombre. El poder debe ser apostillado si se firma en el extranjero. Muchos clientes internacionales completan la compra sin viajar a México para el cierre.
¿El fideicomiso me da los mismos derechos que una escritura directa?
Sí. Como beneficiario del fideicomiso, tienes derechos plenos: usar, rentar, vender, heredar y modificar la propiedad. El banco (fiduciario) no puede actuar sin tu instrucción. Es la figura estándar para extranjeros en México desde 1993 — miles de propiedades costeras operan bajo este esquema sin ningún problema.
¿Se puede financiar con hipoteca bancaria siendo extranjero?
Es posible pero complejo. Algunos bancos mexicanos ofrecen hipotecas a extranjeros con residencia temporal o permanente. Alternativas más comunes: financiamiento directo con el vendedor (crédito puente) o hipotecas en el país de origen usando la propiedad en México como colateral secundario. Cada caso es distinto — consúltanos.
¿Qué impuestos pago al vender en el futuro?
Al vender pagas ISR (Impuesto Sobre la Renta) sobre la ganancia: la diferencia entre precio de venta y precio de compra actualizado por inflación. Si es tu casa habitación y cumples requisitos de residencia, puedes exentar hasta $700,000 MXN de ganancia cada 3 años. El notario calcula y retiene este impuesto al momento de la venta.
¿Listo para dar el siguiente paso?
Nuestro equipo te guía en cada etapa del proceso — desde la selección hasta el cierre. Asesoría legal sin costo adicional incluida.